Een combinatiepand (winkel-woning) financieren: Waar letten geldverstrekkers op?
Een winkel of horecazaak op de begane grond met daarboven twee of drie verhuurde appartementen. Voor veel vastgoedbeleggers is dit de perfecte mix. Je combineert het doorgaans hogere rendement van commercieel vastgoed met de zekerheid en stabiliteit van woningverhuur. Je spreidt je risico en optimaliseert je kasstroom.
Maar dan komt de financiering. Zodra je met een combinatiepand (ook wel mixed-use vastgoed genoemd) bij een traditionele grootbank aanklopt, beland je vaak in een grijs gebied. In dit artikel leggen we uit waarom grootbanken hier vaak terughoudend in zijn, en hoe je een pand met gemengd gebruik wél succesvol en realistisch kunt financieren.
Waarom is de financiering vaak een uitdaging?
Bij traditionele banken zijn de afdelingen vaak strikt gescheiden: je hebt de afdeling woninghypotheken en de afdeling zakelijk vastgoed. Een combinatiepand valt precies tussen wal en schip. De particuliere afdeling mag de winkel niet financieren, en de zakelijke afdeling vindt het woongedeelte vaak te klein of te complex qua huurrecht.
Daarnaast brengt commercieel vastgoed in de ogen van de bank een hoger leegstandsrisico met zich mee dan woningen, zeker als het pand zich buiten de A-locaties van de grote steden bevindt.
Gespecialiseerde vastgoedfinanciers hanteren een andere bril. Wij kijken niet naar de beperkingen van interne afdelingen, maar naar de werkelijke waarde en de kasstroom van het gehele pand.
Hoe beoordelen wij een combinatiepand?
Wanneer je bij ons een aanvraag doet voor de financiering van een combinatiepand, splitsen we de businesscase in feite op. We kijken naar drie belangrijke aspecten:
1. De commerciële plint (Werken)
Wat is de bestemming van de begane grond? Een supermarkt met een langjarig huurcontract biedt meer zekerheid dan een startende horecaonderneming. We kijken naar het type huurder, de resterende looptijd van het huurcontract (WALT) en de alternatieve aanwendbaarheid: hoe makkelijk is de ruimte opnieuw te verhuren als deze leeg komt te staan?
2. Het residentiële gedeelte (Wonen)
De appartementen boven de commerciële ruimte vormen vaak de stabiele basis van de financiering. Er is immers een enorm woningtekort. We toetsen of de huurprijzen marktconform zijn en of de woningen voldoen aan de huidige eisen qua energielabels (duurzaamheid) en puntensysteem.
3. De verhouding tussen wonen en werken
De verhouding in vierkante meters of huurinkomsten is cruciaal. Veel verstrekkers hanteren een harde grens, bijvoorbeeld maximaal 30% commercieel. Bij maatwerkoplossingen zoals een Buy-to-Let financiering kijken we veel meer naar de kwaliteit van de kasstromen, in plaats van ons blind te staren op harde percentages.
Ruimte voor verbetering? Direct meefinancieren in een bouwdepot
Soms koop je een combinatiepand dat nog niet optimaal rendeert. Misschien staan de appartementen boven de winkel leeg en hebben deze eerst een opfrisbeurt of verduurzaming nodig.
Goed nieuws: tenzij het om een gigantisch, complex transformatieproject gaat, is het vaak niet nodig om hier aparte (en soms prijzige) constructies voor op te tuigen. In veel gevallen kan een verbouwing uitstekend direct worden meegefinancierd in de langlopende Buy-to-Let hypotheek, door middel van een bouwdepot. Dat scheelt dubbele notaris- en afsluitkosten en geeft je direct financiële rust.
Veelgestelde vragen over combinatiepanden
Kan ik een pand met horecabestemming financieren?
Ja, dat is zeker mogelijk. Wel is de acceptatie afhankelijk van de exacte horecacategorie (een dagzaak of lunchroom is doorgaans makkelijker te financieren dan een nachtclub) en de kwaliteit van de zittende exploitant.
Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij gemengd gebruik?
Er is altijd een taxatierapport nodig van een erkende taxateur met ervaring in zakelijk én residentieel vastgoed. De taxateur berekent de waarde in verhuurde staat, waarbij vaak gewerkt wordt met de BAR (Bruto Aanvangsrendement) methode voor het zakelijke deel en de marktwaarde in verhuurde staat voor het woongedeelte.
Maatwerk voor jouw combinatiepand
Elk combinatiepand is uniek, en dat vereist een financieringsoplossing op maat. Loop je vast bij de reguliere banken of wil je vooraf precies weten wat je leencapaciteit is voor een specifieke casus?
Op onze pagina voor de financiering van een combinatiepand lees je exact welke voorwaarden we hanteren en kun je direct in contact komen om jouw businesscase met ons door te rekenen.
