Fix & Flip / Transformatie
Fixen & Flippen of transformeren? Kies voor een kortlopende financiering.
Fix & Flip
Onder fix & flip verstaan we het aankopen en opknappen van een pand (fix) wat uiteindelijk bestemd is voor verkoop (flip). Vaak is hier een kortlopende financiering voor nodig. Meestal met een doorlooptijd van maximaal twee jaar.
De reguliere verhuurhypotheken kennen een zogenaamde anti-speculatievergoeding. Dit betekent dat als je het pand binnen 3 jaar na financiering doorverkoopt je te maken krijgt met boetes van soms wel 5% van het financieringsbedrag. Omdat dit flink drukt op het rendement is het hierom beter om een kortlopende financiering te zoeken.
Transformatie
Transformatie is het wijzigen van de bestemming van een pand of het opsplitsen van een pand naar meerdere eenheden. Bijvoorbeeld wanneer je van een kantoorpand appartementen maakt of wanneer je van 1 pand meerdere panden maakt.
Transformatie trajecten zijn bij reguliere banken lastig financierbaar. Met name als vergunningen nog niet rond zijn. Met een kortlopende financiering kun je de periode die de bank nog niet in wil stappen overbruggen. Zodra de financiering wél bij de bank past kunnen we oversluiten of als het getransformeerde pand na afloop verkocht wordt kan de kortlopende financiering hierop aangepast worden.
Hoe werkt een kortlopende financiering?
De reguliere verhuurhypotheken kennen een zogenaamde anti-speculatievergoeding. Dit betekent dat als je het pand binnen 3 jaar na financiering doorverkoopt je te maken krijgt met boetes van soms wel 5% van het financieringsbedrag. Omdat dit flink drukt op het rendement is het hierom beter om een kortlopende financiering te zoeken. Hierover vertellen we je meer op deze pagina.
Er zijn meerdere partijen die kortlopende financieringen verstrekken. Denk hierbij aan private investeerders, investeringsfondsen of crowdfunders. Allen hebben hun eigen voor en nadelen.
Investeringsfonds
Een investeringsfonds is een fonds waarin vermogen beheerd wordt van diverse investeerders/beleggers. Het doel van het fonds is om rendement te behalen uit de investeringen die ze uitzetten. Beheerders van het fonds bepalen wat gefinancierd wordt. Voordeel is dat dat een financiering uit het fonds gefinancierd wordt waardoor je grotere financieringen beter kunt sluiten. Bij investeringsfondsen geldt vaak een (iets) hogere rente dan rechtstreeks bij een private investeerder en kan er ook sprake zijn van instapkosten en exit-fees.
Private investeerders
Private investeerders zijn particulieren die geld beschikbaar stellen aan beleggers die financiering zoeken. Vaak zijn zij flexibel qua voorwaarden en kunnen zij snel schakelen. De rente ligt bij een private investeerder iets hoger dan bij een reguliere bank.
Beleggingspandlening.nl heeft zelf een goed netwerk van investeerders waardoor we snel kunnen schakelen. Er is geen sprake van een boete of exit-fee wanneer de financiering wordt afgelost en ook gelden er geen additionele afsluitkosten.
Crowdfunders
Crowdfunders zijn platformen waar financieringen rechtstreeks worden aangeboden bij potentiële financiers die zich hierop in kunnen schrijven. Dit kan voor de gehele financiering zijn, maar een aanvraag kan ook met meerdere financiers gesloten worden. Het verschil met een investeringsfonds is dat de financier zelf beslist in welke financieringsaanvragen hij geldt steekt, hierdoor kent dit type financiering wel een iets langere doorlooptijd. Qua voorwaarden zijn crowdfunders en investeringsfondsen vergelijkbaar; er geldt vaak een (iets) hogere rente dan rechtstreeks bij een private investeerder en kan er ook sprake zijn van instapkosten en exit-fees. Wel is het makkelijker om grotere financieringen te sluiten omdat er ook meerdere financiers kunnen instappen op een aanvraag.
Tip van een expert
Een goede voorbereiding is het halve werk, dus zoek op tijd contact voor financieringsmogelijkheden, ook al heb je het pand nog niet aangekocht.
Vier redenen om een kortlopende financiering te kiezen
- 1.Het geld is maar tijdelijk benodigd
Het doel is verkoop binnen enkele maanden/jaren. - 2.De financiering past (nog) niet bij een bank
Het doel is verkoop binnen enkele maanden/jaren. - 3.Geen of minder boete bij vroegtijdige aflossing
Als je nog niet zeker bent of je wilt aanhouden of verkopen. - 4.Snel te realiseren
Al vanaf 2 weken doorlooptijd.
Voorwaarden
Elke financiering voor fix & flip of transformatie is maatwerk. De haalbaarheid en voorwaarden worden getoetst aan een aantal kenmerken:
- Wie is de initiatiefnemer en heeft diegene al ervaring op het gebied van fix & flip of transformatie?
- Hoeveel bedraagt de investering en wie draagt welk risico?
- Is er een buffer om uitschieters op te kunnen vangen?
- Hoe wordt de rente tijdens de looptijd betaald?
- Hoe wordt de kortlopende financiering weer afgelost?
- Wat is de waarde van het onderpand nu, en na investering?
Grofweg zullen de meeste kortlopende financieringen neerkomen op het volgende:
- Maximaal 80% van de investering aan financiering (soms zelfs 80% van de waarde na verbouwing).
- Vaak bij aanvang 80% van de huidige waarde en het uitkeren van het overige bedrag in tranches gedurende de verbouwing/transformatie op afgesproken momenten.
