Hoeveel kun je lenen voor een beleggingspand?

Voor een beleggingspand kun je doorgaans tussen de 70% en 80% van de marktwaarde in verhuurde staat lenen. Je exacte leenbedrag hangt onder meer af van 3 dingen: de getaxeerde waarde van het pand, de Loan-to-Value (LTV) die de geldverstrekker hanteert, en of de huurinkomsten de maandlasten voldoende dekken (de DSCR).

Dat betekent in de praktijk dat je zelf vaak 20% tot 30% eigen geld inbrengt. Klinkt simpel, maar het venijn zit in de details: financieren op de verhuurde waarde pakt anders uit dan op de leegwaarde, en een deal die qua LTV past kan alsnog stuklopen op de huurdekking. In dit artikel leggen we nuchter uit welke knoppen jouw maximale leenbedrag bepalen, inclusief een concreet rekenvoorbeeld.

Waar hangt je leenbedrag van af?

Je maximale lening wordt bepaald door de laagste uitkomst van twee toetsen: de LTV (welk percentage van de waarde je mag lenen) en de DSCR (of de huur je lasten dekt). Daarnaast wegen de staat van het pand, het type huurcontract en jouw profiel als belegger mee in het uiteindelijke bedrag.

Geen enkele geldverstrekker kijkt naar één los getal. Ze leggen meerdere factoren naast elkaar en nemen het meest conservatieve resultaat als plafond. Dit zijn de belangrijkste onderdelen die meewegen:

1. Marktwaarde in verhuurde staat

De getaxeerde waarde van het pand mét huurders erin. Dit is de basis waarover je LTV wordt berekend.

2. De LTV van de geldverstrekker

Het maximale percentage dat je mag lenen ten opzichte van de waarde, doorgaans 70% tot 80% voor verhuurd vastgoed.

3. Huurinkomsten en DSCR

De verhouding tussen je huurinkomsten en je maandlasten. De huur moet de rente (en eventuele aflossing) ruim kunnen dragen.

4. Type pand en locatie

Een courante woning in een goede wijk wordt anders beoordeeld dan een niche-object of een pand op een B- of C-locatie.

5. Jouw profiel als belegger

Ervaring, eigen inbreng en je bestaande portefeuille spelen mee in hoe soepel en hoe hoog er gefinancierd kan worden.

Marktwaarde in verhuurde staat

Voor een verhuurd pand financieren geldverstrekkers niet op de leegwaarde, maar op de marktwaarde in verhuurde staat. Die ligt vrijwel altijd lager, omdat een pand met zittende huurders lastiger leeg te verkopen is. Je LTV, en dus je leenbedrag, wordt over déze lagere waarde berekend, niet over de vrije verkoopwaarde.

Dit verschil kan flink oplopen, zeker bij woningen met huurbescherming of een laag huurcontract ten opzichte van de markt. Precies hier reken je jezelf als belegger het snelst te rijk.

“In de praktijk zien we dat beleggers vaak rekenen met de leegwaarde van een pand. Maar zodra er huurders in zitten, financieren we op de marktwaarde in verhuurde staat, en die ligt meestal lager. Neem dat verschil dus altijd mee in je berekening, dan kom je achteraf niet voor verrassingen te staan.”

LTV & DSCR: de twee toetsen die je maximum bepalen

Je maximale lening is de laagste van twee berekeningen. De LTV bepaalt hoeveel je op basis van de waarde mag lenen; de DSCR toetst of de huurinkomsten je lasten dekken. Voldoet een deal wél aan de LTV maar niet aan de DSCR, dan wordt je leenbedrag alsnog naar beneden bijgesteld.

LTV (Loan-to-Value)

Het geleende bedrag als percentage van de marktwaarde in verhuurde staat. Bij een LTV van 80% en een waarde van € 300.000 leen je maximaal € 240.000, en breng je zelf € 60.000 in.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

De huurinkomsten gedeeld door de financieringslasten. Een DSCR van 1,25 betekent dat je huur de lasten met 25% overtreft. Geldverstrekkers hanteren meestal een minimum tussen 1,10 en 1,25, zodat er buffer is voor leegstand of onderhoud.

Rekenvoorbeeld: zo bereken je je maximale leenbedrag

Je maximale lening is het laagste bedrag dat uit de LTV-toets én de DSCR-toets komt. In onderstaand voorbeeld passeert de deal ruim de DSCR-toets, waardoor de LTV de bepalende factor is.

Het pand wordt gefinancierd op de verhuurde waarde van € 300.000.

De DSCR komt hier uit op 1,36 en zit dus ruim boven het minimum van 1,25. De LTV is daardoor het plafond en je leent maximaal € 240.000. Zou de huur lager zijn (bijvoorbeeld € 1.100 per maand), dan zakt de DSCR onder de norm en wordt je leenbedrag door de huurdekking beperkt, niet door de waarde.

“De meeste starters kijken alleen naar de LTV. Wij toetsen altijd óók of de huur de maandlasten ruim draagt. Een deal die op papier past qua waarde, kan alsnog stuklopen op de DSCR. Reken beide toetsen dus vooraf door, dan weet je precies waar je staat.”

Welke kosten komen er bovenop je lening?

Dit zijn de posten die je in vrijwel alle gevallen uit eigen middelen betaalt:

Overdrachtsbelasting (8%)

Voor een woning die je niet zelf bewoont, betaal je in 2026 8% van de koopsom. Dit is meestal de grootste bijkomende post.

Notaris- en kadasterkosten

Voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Reken indicatief op enkele honderden tot ruim duizend euro.

Taxatiekosten

Een taxatierapport van een erkende taxateur is verplicht om de marktwaarde in verhuurde staat vast te stellen.

Advies- en bemiddelingskosten

De kosten voor het regelen en afsluiten van je financiering, plus eventuele afsluitkosten van de geldverstrekker.

Zakelijke of particuliere belegger: dit is het verschil

Voor de zakelijke of ervaren belegger draait de beoordeling vooral om het pand zelf: de waarde, de huur en de DSCR. Koop je als particulier in privé (box 3), dan wegen geldverstrekkers je persoonlijke situatie zwaarder mee — je inkomen, je bestaande hypotheek en je overige verplichtingen. Je maximale lening kan daardoor lager uitvallen dan de kale LTV-berekening laat zien.

Waar een portefeuillebelegger vooral op kasstroom wordt beoordeeld, kijkt een geldverstrekker bij een particulier naar het totaalplaatje van je huishouden. Dat is geen extra drempel, maar een realistische toets: je nieuwe financiering moet passen naast wat je al draagt.

Wat weegt mee bij een particuliere aankoop?

Koop je in privé, dan kijkt de geldverstrekker onder meer naar:

Je inkomen en de bestendigheid ervan

Vast of wisselend inkomen, loondienst of ondernemer: dit bepaalt mede hoeveel ruimte er is.

Je bestaande woonlasten

Een lopende hypotheek op je eigen woning telt mee in wat je verantwoord kunt lenen voor een beleggingspand.

Andere kredieten en verplichtingen

Denk aan leningen, een leasecontract of andere financiële verplichtingen die bij het BKR geregistreerd staan.

Je totale financiële positie

Je vermogen, je buffer en je gezinssituatie geven samen het beeld van wat haalbaar én verantwoord is.

Direct weten wat jouw maximale leenbedrag is?

Elke casus is anders: de waarde in verhuurde staat, het huurcontract en jouw eigen inbreng bepalen samen wat er haalbaar is. Wil je niet zelf zitten puzzelen met LTV en DSCR? Neem gerust contact met ons op. We rekenen jouw specifieke situatie helder met je door en vertellen je eerlijk wat wél en niet kan.

Veelgestelde vragen over lenen voor een beleggingspand

Omdat het maximale leenbedrag altijd maatwerk is, krijgen we hier logischerwijs veel vragen over. Dit zijn de meest gestelde: