Beleggingspand financieren zonder eigen inbreng: kan dat?



Een beleggingspand volledig financieren zonder eigen geld is in de praktijk vrijwel nooit mogelijk. Financiers lenen doorgaans 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Wat wél kan: de inbreng halen uit iets anders dan spaargeld, bijvoorbeeld uit de overwaarde van een ander pand of door extra onderpand in te brengen.

“Zonder eigen inbreng” betekent dus meestal niet zonder eigen vermogen, maar zonder eigen spaargeld. Dat verschil is belangrijk. In dit artikel leggen we uit waarom financiers om eigen inbreng vragen, welke alternatieven er realistisch zijn en welke risico’s je daarbij moet meewegen.

Waarom vragen financiers eigen inbreng?

Eigen inbreng is de buffer van de financier. Daalt de waarde van het pand of valt de huur tijdelijk weg, dan vangt jouw inbreng het eerste verlies op. Daarom ligt de maximale lening (de LTV) meestal op 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. De rest, plus alle kosten, betaal je zelf.

Daarnaast laat eigen inbreng zien dat je zelf ook risico draagt in de investering. Voor een geldverstrekker is dat een belangrijk signaal. Hoe de LTV precies wordt berekend en hoe de huurinkomsten (DSCR) meetellen, lees je in ons artikel hoeveel kun je lenen voor een beleggingspand. Wat vaak wordt onderschat, is dat de eigen inbreng uit twee delen bestaat:

1. Het deel van de koopsom boven de LTV

Bij een LTV van 75% betaal je 25% van de koopsom zelf. Bij een pand van € 300.000 is dat € 75.000.

2. De aankoop- en financieringskosten

Overdrachtsbelasting (8% voor woningen die je niet zelf bewoont, 10,4% voor bedrijfspanden), notaris, taxatie, advies- en afsluitkosten. Deze kosten worden in de regel niet meegefinancierd en komen dus bovenop je inbreng.

Rekenvoorbeeld: wat is je werkelijke inbreng?

Bij een verhuurde woning van €300.000 en een LTV van 75% heb je in totaal ongeveer €105.000 aan eigen middelen nodig. Dat is circa 35% van de koopsom. Het verschil met de “25% eigen inbreng” die je vaak leest, zit volledig in de kosten koper.

Dit is een indicatief voorbeeld. De werkelijke LTV en kosten hangen af van het pand, de financier en jouw situatie.

Alternatieven: inbreng zonder spaargeld

Heb je het bedrag niet op de bank staan, maar wel vermogen in vastgoed? Dan zijn er realistische routes. De twee meest gebruikte zijn het opnemen van overwaarde via herfinanciering en het inbrengen van een ander pand als extra onderpand. In beide gevallen financier je niet “zonder inbreng”, maar zet je bestaand vermogen in.

1. Overwaarde opnemen via herfinanciering

Is een bestaand beleggingspand in waarde gestegen, dan kun je de lening daarop verhogen en het vrijgekomen bedrag gebruiken als inbreng voor de nieuwe aankoop. Houd rekening met taxatie- en notariskosten en mogelijk boeterente op je huidige lening. Lees meer in ons artikel over overwaarde uit je beleggingspand halen.

2. Extra onderpand inbrengen

In plaats van geld breng je een tweede pand in als aanvullende zekerheid. De financier kijkt dan naar de LTV over beide panden samen. Je bestaande lening hoeft daarvoor niet altijd te worden overgesloten, maar beide panden staan wel als zekerheid voor de nieuwe lening.

3. Samen investeren met een partner

Een mede-investeerder brengt (een deel van) het eigen geld in en deelt in het rendement. Leg afspraken over winstverdeling, zeggenschap en exit altijd vooraf schriftelijk vast.

4. Een aanvullende (achtergestelde) lening

Soms is een tweede lening bovenop de hoofdfinanciering mogelijk. Omdat de verstrekker daarbij meer risico loopt, is de rente aanzienlijk hoger. Reken dit dus altijd goed door.

“In de praktijk zien we dat beleggers die ‘zonder eigen geld’ willen kopen, vaak al prima mogelijkheden hebben. Het vermogen zit alleen in de stenen in plaats van op de bank. Dan kijken we samen naar overwaarde of extra onderpand, en rekenen we eerlijk door of de nieuwe deal de extra lasten kan dragen.”

Rekenvoorbeeld met overwaarde

Stel: je hebt een verhuurde woning met een marktwaarde van € 400.000 en een resterende lening van € 180.000. Bij herfinanciering tot 75% LTV wordt de nieuwe lening € 300.000. Na aflossing van de oude lening en circa € 4.000 aan kosten houd je ongeveer €116.000 over. Dat is genoeg voor de €105.000 uit het eerste rekenvoorbeeld.

Let wel: je totale schuld over beide panden komt daarmee op € 525.000 bij een gezamenlijke waarde van € 700.000. Je portefeuille staat dus op 75% LTV. Je hebt geen spaargeld ingebracht, maar je buffer is wel kleiner geworden.

Koop je privé (box 3)? Dan hangt het af van je profiel

Koop je als particulier in box 3 in plaats van via een BV? Dan hangt het van je profiel af of de financier naar je privésituatie kijkt. Het verschil zit erin of je als professionele belegger wordt aangemerkt of niet.

Ben je geen professionele belegger? Dan kijkt de financier naast het pand ook naar je persoonlijke situatie: je inkomen, je bestaande hypotheek, andere leningen en je BKR-registratie.

Ben je wel een professionele belegger? Dan ligt de focus op het pand, de huurinkomsten en je ervaring als belegger. Je privésituatie speelt dan geen rol in de beoordeling.

In beide gevallen worden kosten koper en financieringskosten in de regel niet meegefinancierd.

Overweeg je de overwaarde van je eigen woning te gebruiken als inbreng? Ook dat is een mogelijke route. Je eigen huis staat dan wel als zekerheid voor je belegging, en de rente over dat deel valt niet onder de hypotheekrenteaftrek van je eigen woning. Beleggingspandlening.nl heeft een AFM-vergunning om te adviseren en te bemiddelen bij een verhoging van de hypotheek op je eigen woning. We nemen die mogelijkheid daarom altijd mee in ons advies en kunnen deze ook voor je regelen.

Risico’s van financieren met (bijna) geen eigen inbreng

Hoe minder eigen buffer, hoe kwetsbaarder je bent. Een hogere lening betekent hogere maandlasten, vaak een hogere rente-opslag en minder ruimte als de waarde daalt of de huur tijdelijk wegvalt. Wie zijn inbreng uit een ander pand haalt, vergroot bovendien het risico over de hele portefeuille.

1. Krappere kasstroom

Meer lening betekent hogere rentelasten. Valt de huur een paar maanden weg of komt er groot onderhoud, dan moet je dat uit eigen middelen kunnen opvangen.

2. Waardedaling raakt je direct

Met weinig eigen vermogen in het pand kan een kleine waardedaling al betekenen dat je lening hoger is dan de waarde. Dat beperkt je mogelijkheden bij verkoop of herfinanciering.

3. Risico over meerdere panden

Gebruik je overwaarde of extra onderpand, dan zijn je panden financieel met elkaar verbonden. Problemen bij één pand kunnen dan gevolgen hebben voor je hele portefeuille.

4. Hogere kosten

Een hogere LTV of een aanvullende lening gaat vaak gepaard met een hogere rente. Wees daarnaast kritisch op aanbiedingen die “100% financiering” beloven: kijk altijd naar de totale kosten en de voorwaarden.

“Een deal die alleen werkt als alles meezit, is geen goede deal. We rekenen daarom altijd met een buffer voor leegstand en onderhoud. Liever zeggen we eerlijk dat iets niet verstandig is, dan dat een belegger over een jaar klem zit.”

Veelgestelde vragen over financieren zonder eigen inbreng

Of je een beleggingspand zonder eigen spaargeld kunt kopen, hangt sterk af van je bestaande vermogen en je situatie. Dit zijn de vragen die we het vaakst krijgen:

Weten wat er in jouw situatie kan?

Zonder eigen spaargeld een beleggingspand kopen kan soms, mits je bestaand vermogen slim en verantwoord inzet. Heb je een pand op het oog en wil je weten of overwaarde of extra onderpand voor jou een optie is? Bekijk onze pagina over herfinanciering van je beleggingspand of vraag direct een vrijblijvende QuickScan aan. We vertellen je graag wat wel en niet haalbaar is.